Comment débuter dans l’investissement locatif ?
Qu’est-ce qu’un investissement immobilier ?
Les principales difficultés des débutants en investissement locatif
CROIRE QU’ACHETER A PRIX BAS EST LA SOLUTION
À qui louer (Longue durée, étudiant, courte durée ?)
Comment estimer correctement le montant des travaux
Ne pas savoir déterminer correctement une valeur locative
Ne pas maîtriser la fiscalité
Comment réussir son 1er investissement locatif ?
Quand vient le moment de vendre ?
L’immobilier est l’investissement préféré des Français. Beaucoup de gens aiment acheter des appartements neufs ou anciens et les mettre en location. Les rendements locatifs sont plus élevés que sur le marché obligataire, le risque est modéré ; les prix de l’immobilier ne baissent presque jamais (avant que j’entende certains protester : oui, il y a eu des krachs en 2008/2009, …mais ils n’étaient que temporaires).
Dans cet article, nous allons vous expliquer comment débuter dans l’investissement locatif et se constituer un patrimoine immobilier.
L’immobilier est un investissement assez stable. Cependant, il n’est pas sans risque : le marché immobilier peut chuter et vous devez trouver des locataires solvables chaque mois pour la location longue durée ou étudiants afin d’éviter le non-paiement. Les mœurs ont évolué ainsi que le coût de la vie et malheureusement, on rencontre de plus en plus de cas de loyer impayés.
Sans compter la vacance locative. Pour le coup, la location courte durée type AirBnB, Abritel, Booking.com peut être un refuge.
Définition : Redoutée par tous les propriétaires ayant mis un logement en location, la vacance locative désigne la période qui sépare le moment où le locataire en place quitte l’appartement ou la maison, et le moment où un autre locataire va de nouveau s’installer dans le logement.
Il est également important de se définir des objectifs autour de l’investissement. Vouloir se constituer un patrimoine à fort rendement, c’est accepter de ne pas s’en servir à titre personnel, car cela occasionne un manque à gagner. Une utilisation même occasionnelle à titre personnel va engendrer un lieu d’investissement par rapport à un choix personnel qui souvent correspond à un des lieux de vacances où le rendement est très modéré, car les montants d’investissement sont importants.
QU’EST-CE QU’UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER ?
Un investissement immobilier est l’achat d’un bien immobilier produisant un revenu, générant des recettes, en vue d’un gain financier. Réaliser son premier investissement est une étape importante. Elle vous ouvrira de nouvelles possibilités et vous procurera un revenu régulier : la location de vos biens.
Ne vous précipitez pas, mais pensez au long terme. L’argent rapide n’existe pas dans l’immobilier, un investissement immobilier réussi exige un minimum de recul. Un bon conseil pour les débutants désireux de constituer rapidement leur premier portefeuille immobilier serait d’apprendre et de se faire accompagner.
Les principales difficultés des débutants en investissement locatif
Croire qu’acheter à prix bas est la solution
Investir dans un logement à un prix très bas, c’est :
- Acheter un logement avec beaucoup de travaux et donc de multiplier les risques de surprise avec des travaux complémentaires
- Acheter un logement à un prix de marché bas, car personne n’en veut et il sera probablement difficile à louer ou alors il sera à un prix bas (pas vraiment mieux !!!).
Investir à prix bas sera probablement pour des revenus ou rendement bas. Attention, acheter à un prix très élevé n’est pas forcément la solution pour autant. Il important d’avoir un regard sur le coût, il est encore plus important d’avoir un regard sur ce que cela va rapporter.
Ne pas savoir à qui louer (Longue durée, étudiant, courte durée ?)
Pour faire votre investissement, il faut déterminer la clientèle recherchée et pour cela en connaître les avantages et les inconvénients.
| Location courte durée (AirBnB ou autres) | Location moyenne durée (Etudiant) | Location longue durée | |
| Garantie de paiement | Paiement garanti par les plateformes (règlement avant la location) | Location à durée limitée, paiement non garanti | Paiement non garanti, exclusion très difficile et impossible en trêve hivernale |
| Stabilité du loyer | Irrégulier | Régulier et vide en été | Régulier |
| Revenus Moyens annuels (T2) | 1000 à 2000 €/mois suivant localisation | 500 à 800 €/mois suivant localisation | 400 à 700 €/mois suivant localisation |
| Niveau de rentabilité | +++ | ++ | + |
| Gestion locative | Coût élevé, possible d’en confier la gestion à moindre frais | Coût faible | Coût faible |
| Entretien logement | Suivant état d’origine | rafraîchissement annuel | Suivant état d’origine |
| Mise aux normes d’isolation à venir | En appartement, il faut l’accord du Sync de copropriété pour les prochaines évolutions réglementaires | En appartement, il faut l’accord du Sync de copropriété pour les prochaines évolutions réglementaires | En appartement, il faut l’accord du Sync de copropriété pour les prochaines évolutions réglementaires |
| Charges entretiens | En appartement, il faut l’accord du Sync de copropriété pour les prochaines évolutions réglementaires | En appartement, il faut l’accord du Sync de copropriété pour les prochaines évolutions réglementaires | En appartement, il faut l’accord du Sync de copropriété pour les prochaines évolutions réglementaires |
| Si vous recherchez une forte renta | +++ | ++ | + |
| Si les anciens modes de location vous rassurent | + | ++ | +++ |
Ne pas avoir estimé correctement le Montant des travaux
L’immobilier ancien est souvent synonyme de travaux, et cela a un coût ! Si vous achetez un appartement pour le rénover, le coût de la rénovation sera supérieur au montant par lequel vous augmentez votre investissement. Rappelez-vous que lorsque vous estimez vos coûts, d’ajouter le coût des travaux avec une majoration pour les mauvaises surprises générées par la rénovation.
Et tenez toujours compte de l’usure : si un robinet se casse, par exemple, cela vous coûtera de l’argent.
L’une des plus grandes erreurs commises par les débutants est de ne pas constituer de réserve. Lorsque vous réalisez votre premier investissement, il est très important de conserver des liquidités (argent disponible) en cas d’urgence. Par exemple, si votre locataire endommage un de vos appareils, vous aurez besoin de liquidités pour le remplacer.
Ne pas savoir déterminer correctement une valeur locative
Afin de réaliser un investissement locatif réussi, il vaut mieux chercher une ville où la demande locative est forte. Lorsque vous examinez différentes villes, vous rencontrerez les termes « centre-ville » ou « périphérique ». Les centres-villes sont évidemment les zones les plus recherchées situées dans les grandes villes ou les métropoles. Ils possèdent généralement de nombreuses activités et choses à faire, ce qui en fait des endroits idéaux pour les locataires. Mais si vous souhaitez investir dans une maison ou un appartement en dehors du centre-ville, assurez-vous qu’il existe une demande suffisante de la part des locataires qui souhaitent vivre loin des villes animées.
Le meilleur des compromis restera toujours d’estimer ce que cela va vous rapporter en comparaison avec le montant de l’investissement, en estimant le rendement. Acheter en centre-ville se loue facilement et cher, mais l’investissement est très onéreux et peut dans certain cas vous donner un rendement faible. En périphérie, la demande peut éventuellement être plus basse mais l’investissement aussi. Calculer le rendement restera toujours votre juge de paix.
Calcul rendement brut = Montant de l’investissement / Loyer annuel
Exemple de danger : Investir sur le littoral.
L’investissement est très conséquent, les revenus également, mais seulement en période estivale. Que vous soyez en courte, moyenne ou longue durée, votre rendement aura des difficultés à être significatif. De nombreuses personnes investissent sur le littoral en souhaitant également en profiter occasionnellement. Cependant, ils aiment en profiter aux mêmes moments que tout le monde, la rentabilité en est donc encore plus pénalisée.
Ne Pas Être Renseigné Sur La Fiscalité
Avant d’investir dans l’immobilier, vous devez comprendre la fiscalité immobilière et foncière afin d’être en mesure d’estimer vos revenus réels. En France, cela fonctionne de la manière suivante : vous achetez un bien immobilier et recevez des loyers de vos locataires. Mais vous devez payer plusieurs impôts.
Les revenus immobiliers sont taxés à 33-41 %, selon le type de revenus (plus-value, dividendes, etc.). Si vous achetez un appartement pour 200 000 euros et si vous le revendez après cinq ans pour 220 000 euros, vous devrez payer un impôt sur vos plus-values. C’est le cas pour tout investissement : si vous vendez une action à un prix supérieur à celui auquel vous l’avez achetée, vous devrez payer un impôt sur ce revenu.
COMMENT RÉUSSIR SON 1ER INVESTISSEMENT LOCATIF ?
Pour réussir son 1er investissement locatif, il faut planifier à l’avance. Pensez à l’emplacement et à vos exigences en matière de location avant de faire une offre sur un bien. Et le plus important : n’investissez jamais plus que ce que vous pouvez vous permettre de perdre ! La réglementation thermique sur les bâtiments existants va poursuivre son évolution et vous imposera pour louer de renforcer régulièrement la performance de votre bien à condition que votre syndic de copropriété soit d’accord dans le cas d’un appartement.
Être propriétaire n’est pas toujours facile si vous souhaitez vous occuper de tout dans un souci d’économie. C’est à vous de réparer les appareils lorsqu’ils tombent en panne, et certaines réparations peuvent coûter très cher, surtout si les dégâts sont importants. Cependant, vous aurez besoin d’argent en réserve pour les urgences : si votre locataire endommage un appareil, par exemple. Si cela se produit, assurez-vous que vous gardez votre sang-froid (ou du moins faites semblant). Vous ne pouvez pas vous permettre de perdre votre locataire, sinon vous aurez de sérieuses difficultés à rembourser le prêt. Ou alors, il faut en confier la gestion !
QUAND VIENT LE MOMENT DE VENDRE
Investir, c’est prendre des risques, sauf si c’est fait correctement. Vous pouvez investir votre argent afin d’en gagner davantage, mais seulement si vous êtes pleinement conscient de la raison pour laquelle vous le faites.
Un portefeuille immobilier se constitue généralement au fil du temps, en utilisant différents biens immobiliers qui sont progressivement vendus au fil des années. L’objectif est de continuer à ajouter des plus-values à vos gains, puis de les réinvestir dans de nouveaux investissements immobiliers.
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